FAQ

La FHS è nata per realizzare il Progetto Housing Sociale, un’iniziativa della Fondazione Cariplo per promuovere iniziative immobiliari sociali (il c.d. ‘Immobiliarista Sociale’), per ricercare risorse da affiancare alle proprie nel finanziamento di queste iniziative e per promuovere e rafforzare modalità non profit per la gestione degli alloggi, delle comunità dei residenti e dei servizi sociali e di vicinato. La FHS non si occupa di erogazioni a fondo perduto, attività svolta in modo diretto dalla Fondazione Cariplo. Per questa ragione la FHS si occupa prevalentemente della c.d. terza accoglienza e, più in generale, di iniziative destinate a coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato pur potendo contare su un’autonoma capacità reddituale, e non interviene nella prima e seconda accoglienza, dove tipicamente si rendono necessari contributi e sussidi di cui la FHS non dispone. Sviluppando la propria attività, la FHS ha più in generale assunto un ruolo di promozione del settore dell’edilizia sociale e di trasferimento di buone pratiche che in altri paesi, soprattutto europei ma non solo, si sono diffuse al punto da rappresentare quote molto significative del settore immobiliare residenziale.

L’attuale veicolo per la realizzazione dei progetti della FHS è il Fondo Abitare Sociale 1, primo fondo immobiliare etico dedicato all’edilizia sociale lanciato in partnership con Credit Agricole Asset Managment SGR, la società di gestione del fondo. Lo studio dei primi progetti è stato avviato sulla base di un accordo preliminare raggiunto nel dicembre 2005 con il Comune di Milano per realizzare circa 850 alloggi. Trattandosi di un’iniziativa pionieristica, i tempi sono condizionati da vari elementi di incertezza, ma si stima che i primi alloggi possano essere consegnati verso la fine del 2008. La Fondazione, insieme con il socio fondatore Fondazione Cariplo, sta discutendo altri accordi con Comuni della Lombardia, in quanto il Progetto guarda a tutto il territorio regionale.

Come anticipato nella domanda precedente, la Fondazione promuove dei progetti ma tipicamente non progetta, costruisce, gestisce o assegna alloggi in modo diretto (può accadere solo in casi marginali). L’assegnazione delle case sarà pertanto una responsabilità dei soggetti ‘sociali’ che prenderanno in carico la gestione degli alloggi i quali, su orizzonti temporali piuttosto lunghi, è possibile che possano cedere una parte degli alloggi realizzati ai residenti.

Gli appalti per i lavori e per i servizi verranno assegnati dal Fondo Immobiliare Etico Abitare Sociale 1 e, in particolare, dalla società di gestione CAAM SGR. I criteri di assegnazione seguiranno i principi generali del Progetto e gli eventuali impegni presi con i soggetti che renderanno disponibili delle aree per i progetti, come ad esempio quelli inclusi nelle convenzioni stipulate con i Comuni. In generale, gli appalti seguiranno principi di selezione tramite procedure competitive ma non vi sarà obbligo di rispettare le procedure previste per gli enti pubblici.

La FHS non è una banca e non si occupa di operazioni di finanziamento per terzi. Nell’ambito della propria attività essa può studiare strumenti di accesso al credito (ad esempio proponendoli per l’implementazione alle autorità regionali o ad altre istituzioni), ma anche in questa fattispecie non ha il ruolo di erogatore diretto di finanziamenti. Anche il Fondo Immobiliare Etico Abitare Sociale 1 non eroga mutui, attività che gli è impedita dalla normativa vigente sui fondi immobiliari.

Come già detto per i mutui, la FHS non è una banca e non si occupa di operazioni di finanziamento o di emissione di garanzie per terzi. Nell’ambito della propria attività essa può studiare strumenti di accesso al credito (ad esempio proponendoli per l’implementazione alle autorità regionali o ad altre istituzioni), ma anche in questa fattispecie non ha il ruolo di erogatore diretto di finanziamenti o di garanzie.

Il Progetto prevede che non vengano realizzati alloggi singoli bensì piccoli villaggi, all’interno dei quali la comunità si organizzi e gestisca non solo gli immobili ma anche se stessa e i servizi di vicinato. I residenti godranno quindi di affitti a condizioni calmierate in un contesto ricco di servizi, sia di tipo sociale che commerciale, e gli verrà chiesto di partecipare alla realizzazione di tali servizi (verrà incentivata la partecipazione attiva, ma in alternativa sarà possibile contribuire economicamente alla copertura dei costi senza altro impegno diretto).

Il mix abitativo, o ‘progetto sociale’, è uno degli aspetti più importanti per il successo delle iniziative di housing sociale. Un’iniziativa poco diversificata può dare facilmente luogo al c.d. effetto ‘ghetto’, una troppo diversificata può complicare la formazione di una vera comunità. Il mix abitativo viene definito nelle fasi iniziali della progettazione assieme con il soggetto che rende disponibili le aree su cui intervenire (tipicamente un Comune); le tipologie di inquilini che la FHS cerca di massimizzare sono giovani coppie, famiglie monoreddito, studenti, anziani, stranieri e altri soggetti in condizione di fragilità, secondo ripartizioni che non siano tali da connotare la comunità. Il mix abitativo e sociale può essere anche influenzato da operatori che accompagnino la nascita della nuova comunità di residenti ma, in ogni caso, non include soggetti che non abbiano i requisiti generali di accesso al Canone Moderato della Regione Lombardia.

Il fondo è un normale fondo di investimento immobiliare il cui regolamento di gestione prevede delle limitazioni che assicurano che il fondo sia dedicato agli interventi di edilizia sociale, non sia un soggetto speculativo e sviluppi la propria attività di investimento in modo coerente con gli obiettivi del Progetto Housing Sociale. Il fondo è gestito da CAAM SGR che assume le proprie decisioni dopo averle confrontate con un comitato consultivo presieduto dalla FHS e a cui partecipano la Regione Lombardia e dei membri individuati dagli investitori nel fondo. Il fondo ha una vita limitata, pari a 20 anni, durante la quale sviluppa gli interventi di edilizia sociale, li cede in locazione ai residenti e, giunto il momento della liquidazione, li vende con le modalità stabilite prima dell’avvio dei singoli interventi. 

Viene definito un fondo ‘etico’ un fondo che adotti particolari vincoli alla propria strategia di investimento per il rispetto di particolari principi o obiettivi di natura non economica. Il Fondo Abitare Sociale 1 può investire in interventi di edilizia sociale, offre agli investitori un rendimento finanziario calmierato (pari al 2% oltre l’inflazione per anno) e, in caso di rendimento maggiore alle attese limita al 4% oltre l’inflazione il rendimento percepibile dagli investitori. In termini più generali, gli attori che partecipano all’attività del Fondo, per prima la società di gestione, hanno accettato compensi particolarmente calmierati e lo fanno con un obiettivo di sostegno di iniziative socialmente responsabili.